第28章 固定資產（求收藏月票推薦票求追讀）
金都花園的新家。
陳秉文站在陽台上，望著遠方的天際線，貪婪的呼吸著早晨的新鮮空氣。
有了屬於自己真正的床，睡眠質量都要好上許多。
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回到屋內，汪巧珍已經餐桌上準備好早餐，簡單卻溫馨。
「老爸，老媽，」陳秉文坐下，拿起筷子吃早餐。
「從現在起，我要把陳記的生意，正式打包成一個公司。」
「公司？」陳國富放下碗，「就像那些大商行？」
「對，」陳秉文點頭，「但不是那種老牌商行。我們要註冊陳記食品有限公司，把長沙灣廠、觀塘廠、所有流動點、標準店、配方、商標，統統裝進公司里。
以後做生意、簽合同、貸款，都是以公司名義，更規範，也更值錢。」
汪巧珍有些擔憂：「阿文，搞這麼複雜，會不會很麻煩？要花很多錢吧？」
「老媽，麻煩是有，但值得。」陳秉文耐心解釋，「這是讓陳記從小作坊變成真正企業的必經之路。
花點註冊費、律師費，換來的是更大的信譽、更好的融資能力。
這筆投入，未來會十倍百倍賺回來。」
吃過早飯，陳秉文叫上高振海來到了中環一家口碑頗佳的會計師事務所，德信會計師事務所。
接待他們的是一位叫方文山的資深會計師，年約五旬，頭髮一絲不苟地梳向腦後，看起來精明幹練。
「陳生，高生，久仰大名。《港島商報》的報導很精彩。」方文山說著客套話，示意陳秉文和高振海落座。
「陳生在電話里提及想成立食品公司，資產規模不小，需要專業的評估和架構設計，請詳細說明一下。」
陳秉文將準備好的清單遞過去：「方會計師，這是陳記目前的所有經營性資產清單，包括兩個食品廠、三十個標準化流動餐車、五家陳記糖水站標準店、核心糖水配方、『陳記』相關商標、順達物流的獨家配送合約價值等。
請您團隊進行專業評估，並協助完成公司註冊流程。」
方文山接過清單，仔細瀏覽，眼中閃過一絲驚訝。
他本以為只是一個新興的糖水品牌，沒想到資產如此紮實，商業模式清晰且有複製潛力。
「陳生規劃得很周全。關於公司架構，我建議採用港島本地註冊的有限公司，創始人控股，未來方便引入戰略投資或考慮上市。
同時，核心配方建議以技術秘密形式許可給公司使用，並簽訂嚴格的保密協議。
商標註冊必須馬上啟動，進行全類別保護，尤其是食品飲料類，防止被人搶注。」
「正合我意。」陳秉文點頭，「商標註冊和專利申請也請貴所一併代理。『陳記』這個品牌名稱，以及我們的招牌設計，都要註冊。
核心配方，比如改良版陳皮紅豆沙、芝麻糊、以及即將推出的椰汁西米露、楊枝甘露，能申請工藝專利或外觀設計專利的，都要申請。
這是我們的核心競爭力，必須用法律武器保護好。」
「沒問題，陳生深謀遠慮。」方文山讚許道，「我們會整理好所有申請文件。公司名稱『陳記食品有限公司』，您確認無誤的話，我們今天就啟動核名和註冊流程。」
「確認。麻煩方會計師了，越快越好。」陳秉文深知時間就是金錢。
「不過，有個問題我想問清楚。」
方文山突然問道。
「您講。」
「陳生成立公司是為了擴大發展，還是按部就班？」
陳秉文笑道：「當然是為了擴大發展，爭取早日上市。」
「如果是這樣的話，恕我直言！」
方文山拿起陳秉文交給他的資料，說道：「陳生，長沙灣食品廠和觀塘食品廠的產權證明文件在這裡面沒有。」
「所有場地，包括長沙灣道38號、觀塘工業區廠房及研發倉庫，均為租賃性質。
生產設備，只有觀塘食品廠是購置的二手設備。」
方文山沉默了幾秒，眼神陡然變得凝重：「陳生，這意味著，在即將建立的『陳記食品有限公司』資產負債表上，構成其生產能力和物理存在根基的土地、廠房、設備，絕大部分將體現為租賃的使用權資產，而非可供抵押融資的固定資產！」
沒等陳秉文回答，方文山拿起鋼筆，在空白紙上重重劃下幾道豎線：「潛在投資者評估一家實業公司，核心看什麼？
淨資產！可抵押物！廠房設備租的，意味著你的核心生產資產懸在空中！」
沒有土地廠房這些硬資產，陳記食品就像建在沙地上的城堡，估值存在巨大水分，經不起資本市場風雨。
有著豐富投行經驗的陳秉文怎麼可能不知道這些。
「方會計師一針見血。」他坦然承認，「購置自有廠房確實是當務之急。
接下來，我準備把兩個食品廠買下來，作為固定資產注入到公司中。」
「如果這樣的話，我沒問題了。」
方文山笑道。
離開會計師事務所，陳秉文和高振海走在熙熙攘攘的中環街頭。
摩天大樓林立，金融精英步履匆匆，空氣中瀰漫著資本的味道。
陳秉文心中激盪，他知道，陳記的舞台，將從深水埗的街頭，逐漸延伸到這裡。
「文哥，成立公司，註冊這麼多東西，感覺一下子正規了好多，肩上的擔子也更重了。」高振海感慨道。
「阿海，這只是開始。」陳秉文拍拍他肩膀，「公司是殼子，裡面裝的東西要越來越值錢，才是本事。
新品研發和瓶裝化項目，就是往裡裝的金子。」
陳秉文第一個目標鎖定了長沙灣食品廠的原老闆，那位因兒子移民加拿大而急於出手的房東鍾伯。
上次押一付一的短租協議，是權宜之計，這次他要的是徹底拿下。
在深水埗一間安靜的茶樓包間，陳秉文再次與鍾伯會面。
比起上次的焦急，鍾伯此刻氣定神閒了許多，顯然移民事宜已步入正軌。
「鍾伯，恭喜您即將與家人團聚。」陳秉文笑容真誠祝賀道：「上次承蒙關照，短租解我燃眉之急。
這次冒昧請您出來，是想談談......永久解決這間廠的問題。」
鍾伯呷了口茶，不動聲色：「哦？阿文你生意做得風生水起，想長租？
可以談，不過現在市道好，租金......」
「不，鍾伯，」陳秉文打斷他，語氣帶著不容置疑的決心，「我想買。
連同廠里的設備，打包買下來。」
鍾伯端著茶杯的手頓住了，眼中閃過一絲驚訝，「買？
阿文，這間廠地段雖然不算頂尖，但勝在實用，面積也夠。
去年行情不好，我開價年租三萬是急用錢。
現在嘛......」他拖長了語調，「廠房加設備，一口價，三十五萬。」
三十五萬！陳秉文心中冷笑。
這價格遠超實際價值，幾乎是按黃金地段新建廠房的溢價來喊。
設備是二手且已使用多年，估值極低。
鍾伯顯然吃准了他急需穩定的生產場所。
陳秉文沒有立刻還價，而是拿出了一份文件推過去。「鍾伯，這是我在觀塘新廠隔壁那個倉庫的五年長租約，剛簽的，年租三萬五，押三付一。」
他指著租約上清晰的條款和金額。「我本打算把長沙灣廠的生產逐步遷過去整合，那邊空間更大，物流也更便利。
買下您這裡，更多是出於一份情誼和對穩定性的考慮，畢竟工人熟悉環境。
但如果價格遠超新建成本，那對我而言，整合搬遷反而更划算，雖然短期麻煩點。」
陳秉文清楚，鍾伯最需要的是快速套現離港。拖下去，對他不利。
他以退為進亮出觀塘倉庫的租約，就是告訴鍾伯：我有退路，不是非你不可。
鍾伯仔細看著那份租約，臉色微變。
他確實耗不起時間，兒子早就催他好多次了，讓他過去帶孫子。
再不過去惹毛了兒子、兒媳，到時候不給他養老就慘了。
沉吟片刻，鍾伯試探著問：「那阿文你覺得多少合適？」
「設備折舊嚴重，基本可以忽略不計。」
陳秉文單刀直入，「廠房本身，按目前長沙灣工業區的實際成交價，一千二百呎，合理價格應在二十五萬左右。
考慮到我們合作愉快，我願意出價二十六萬，一次性付清，免去您後續一切收租、管理的麻煩，您拿錢走人，專心陪兒子享天倫之樂。如何？」
陳秉文精準地戳中了鍾伯的核心需求：快速、徹底地套現離場。二十六萬雖然比他的心理預期低，但遠高於去年無人問津時的絕望價，而且一次性付款，乾淨利落。
比起繼續持有可能面臨的租金波動、廠房維護甚至空置風險，這個價格在急於離港的心態下變得可以接受。
簽下合同的那一刻，陳秉文心中一塊大石落地。
長沙灣廠，這個陳記騰飛的起點，正式成為陳記糖水的第一塊基石。
解決了長沙灣，陳秉文馬不停蹄轉向觀塘。
觀塘食品廠的房東是一位本地實業家林老闆，名下產業不少，這間廠房對他而言是眾多收租物業之一，心態相對從容。
在觀塘一間高檔餐廳，陳秉文與林老闆會面。
他開門見山：「林老闆，感謝您將廠房租給我。陳記觀塘廠運行順利，對這裡的場地和位置非常滿意。
為了長遠發展，保障生產穩定，我希望將這間廠房連同旁邊新租下的研發中心倉庫一起買下。」
林老闆是個精明的商人，他慢悠悠地切著牛排：「陳生後生可畏，生意做得紅火。
買廠房？當然可以談。不過觀塘工業區發展潛力大，這廠房位置優越，旁邊你還搞了個研發中心，價值更高了。
連同隔壁倉庫，一口價，一共一百萬。」
這個價格明顯虛高。
觀塘廠房的面積確實比長沙灣大，約兩千呎，但位置並非核心中的核心。
研發中心倉庫更是剛租下不久，產權還在林老闆手裡，溢價空間有限。
不過，陳秉文早有準備，他已經拜託律師查過觀塘區域工業用地及廠房交易數據。
非常清楚觀塘類似地段、面積的廠房實際成交價，均價在每呎230-250港元之間。
他廠房的實用面積約兩千呎，按上限算也不過五十萬。
旁邊的倉庫面積約一千一百呎，按工業倉儲租金和售價比，價值不超過二十五萬。
林老闆的報價，溢價就有些虛高了。
「林老闆，」陳秉文語氣平和但也不失鋒芒，「我熱愛實業，願意為穩定支付合理溢價。
按市場公允價，廠房加倉庫打包價我願意出到六十八萬。」
漫天要價被戳破，對方又給出了一個合理且有誠意的價格。
林老闆權衡片刻，提出成交價不能少於七十萬港元。
陳秉文見狀不再墨跡，直接答應下來。
觀塘食品廠及緊鄰的研發中心倉庫產權，正式歸屬於陳記。
長沙灣食品廠、觀塘食品廠的產權轉讓手續在律師樓高效推進。
簽字、蓋章、支票交付，一點不拖泥帶水。
當印有永隆銀行標誌的七十萬港元本票遞到林老闆手中時，對方臉上那份從容終於被一絲不易察覺的訝異取代。
七十萬，在這個年代絕非小數目，一個賣糖水的後生仔，竟能如此乾脆利落地掏出？
「陳生，後生可畏。」林老闆收起支票，笑容多了幾分真誠，「祝你生意興隆。」
說罷，他笑著揮揮手轉身離開。
德信會計事務所。
當方文山接過那兩張還散發著油墨清香的產權文件，長沙灣食品廠、觀塘廠房及研發中心倉庫的產權證明。
望著陳秉文的目光中，帶著一絲不易察覺的激賞。
「陳生，這兩份文件，是陳記食品有限公司最堅實的壓艙石！
廠房、土地，這是實業公司的根！有了它們，陳記食品的資產淨值將實現質的飛躍！
不再是空中樓閣。
銀行授信額度、未來融資議價能力，都將天壤之別！」
陳秉文端坐在對面，神情平靜，「有勞方會計師團隊儘快完成最終評估，所有資產合法合規注入新公司。註冊流程，還請抓緊。」
「分內之事！」方文山鄭重點頭，「產權過戶手續完備，評估團隊已進駐過兩間廠房實地核查，數據詳實。
最遲後天，完整的資產評估報告和公司註冊文件就能遞交註冊處！」