第171章 高端玩法，6億變200億！
第171章 高端玩法，6億變200億！
將小鴨總廠400畝工業用地，變成商住用地，6億賣給王君山。
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然後拿著6億去還債，去升級生產線。
小鴨集團復工復產，洗衣機直接上線唯品會銷售，就有了利潤！
就能發得出工資，員工高興！
卸下重擔，不用繼續財政兜底墊付，國資委高興！
銀行壞帳償清，銀行也很高興。
還能創收納稅，增加財政收入，地方政府高興！
更能創造GDP，拉動就業，徹底盤活小鴨！
讓一個瀕臨破產負債纍纍的老大難，變成一個正常經營，還能納稅的優質企業，省里市里都高興！
皆大歡喜。
誰在乎王君山囤不囤地？
人家那是為了保生產，為了盤活優質企業小鴨！
天王老子來了，這都是最優解！
而王君山也可以賺得更多。
6億拿地，大可以把地抵押出去，再貸款出來，也就虧損7年的利息。
而這七年，小鴨可以復工復產，生產常規波輪洗衣機，滾筒洗衣機，就能實現盈利。
再加上未來智家的分區洗衣機，賺得更多！
當然，這塊地的價值，也會瘋狂飆升。
七年後，2015年年底，小鴨總廠對面，金融中心已經規劃，第一高開建。
不遠處CBD規劃，城市中心東移。
現在的大東郊，成了新的市中心！
屆時的商住用地的地價，就不是400萬一畝，600萬一畝，800萬一畝了。
而是1000萬一畝，1200萬一畝！
2017年，能達到1400萬一畝！
直接增值7倍，6億變42億，淨賺36億！
然而，這只是土地增值。
如果王君山在2017年將這塊地開發成小區，2018年3萬一平全部賣出去！
300畝地約20萬平，容積率2.5，建築面積50萬平，總收入150億！
樓面價1200一平，加上建安成本2000，總成本16億。
毛利潤134億，再扣掉30%的稅費，還有93.8億！
利潤高的嚇人！
若是做成精裝修，賣3.5萬或者4萬一平，賺得更多。
更主要的，這300畝的工廠，在拆遷之前的幾年正常運轉，正常生產！
若是生產線全面增加升級，按照美的錫市工廠畝產1.8萬台計算，300畝產業園可以年產500萬台洗衣機！
一台只賺800，也能年賺40億！
哪怕年產200萬台，也能賺16億。
八年下來，賺130億不成問題。
這筆交易，王君山至少能賺二百多億。
而王君山的投資，只有最初的6億！
划算，完全划算！
「王董，你這個想法不錯，不過操作起來，還存在一些問題。」
趙市長開口道：「首先，流程不對。」
「不能你出錢了，就直接把地變成商住用地，直接送給你。這不合規。」
「得按照流程走，政府先規劃論證，然後報批申請改變土地性質，省里批覆，土壤調查，隨後規劃調整，司法評估，然後拍賣，各家競拍，最後過戶登記。」
「不過為了讓這塊地成功被你拍得，我們在法拍的時候，可以加以一些條件限制。」
「比如要求競拍企業，必須承擔小鴨家電相關債務，必須保證繼續生產洗衣機5年，或者7年，累計年產300萬台以上。」
「必須在明年一月份錢，簽署協議，墊付資金，幫助解決小鴨電器債務重組。」
「有這些限制，那就只能你們來競拍，就可以底價成交。其他企業沒資格。」
王君山點點頭：「原來如此。」
實際上，他早知道這個流程，崔倩早就給安排好了。
但王君山不能提出來。
只能讓對方提出來，未來科技配合！
「而且，整個過程，一般得兩年。」
「地方全面加速推進，政企聯合，也得三四個月。」
趙市長繼續道：「不過如果加速推進，轉成商住用地，還會產生兩個大問題。」
「第一個問題，一旦變成商住用地，你若是想在洗衣機總廠繼續生產七年，環保是個問題。環保局會來查。」
「當然，現在小鴨總廠雖然說是市區，但是在大東郊，周圍除了玉米地就是工廠，繼續生產也問題不大，但未來有沒有隱患，沒法說。」
王君山聽懂了潛台詞。
嗯，這一屆在任，那肯定問題不大。
本就是趙市長和國資委牽頭的項目，拯救小鴨，緩解地方財政壓力，又是大東郊。
誰會來查？這不是找事？
但一旦換任，下一屆來了，什麼態度，那就不好說了。
全看王君山運作了。
「兵來將擋，水來土掩。」王君山信心十足。
即便換屆了，也是幾年後的事情。
到時候未來科技早就做大了。
對方剛上任，需要政績，就需要王君山在濟州多投資點項目。
自然不會對小鴨工廠的繼續生產出手。
「看來你有把握了，那就好。」趙市長笑道：
「第二個大問題，就是閒置商住用地兩年不開發，可以無償收回。」
「一旦這300畝工廠變成商住用地，你們成功拍下後，如果繼續生產，超過兩年，可能被當做閒置土地，進行收回。」
「還是個大問題。」
王君山面色凝重起來。
之前想的太簡單了。
300畝工業園變成商住用地，繼續生產，七年後再開發……
前七年，用盡300畝工廠產能。
七年後拆遷，開發成住宅買房子，占盡地產紅利。
但好處不可能都讓王君山占了。
兩年不開發就可以收回，不可能拖到七年。
可兩年內就開發，那即便變更土地性質走流程兩年，法拍拍下地，再拖到兩年限制動工。
也就是說，四年內必須開工！
2009年年初開始操作的話，2011年年初成功法拍。
2013年年初，就得開工建設，那2012年就得停工，搬廠，拆遷！
2015年就差不多建成了。
可那時候房價不貴，難不成捂著不賣，等到2017年-2018年貴了，再賣？
捂盤兩三年？
這不現實。
一切都亂了！
「市長，這可如何是好？小鴨想要扭虧為盈，需要時間，2012年就停工，時間不夠。」
趙市長呵呵一笑：
「那就得進行一些合規操作了。」
「比如為保障本市家電產業平穩過渡、維護社會穩定和就業穩定，經濟州批准，同意本項目分期開發。」
「一期100畝，位於不重要的廠區。二期200畝。」
「假如咱們加快走程序，2009年底變更為商住用地，2010年年初法拍結束，你們拿下來300畝地。」
「兩年內必須動工，也就是2012年年初，必須動工開發。」
「同樣，為了平穩過渡，就業穩定，經濟州批准，多給你們兩年的時間，進行新產業園建設，生產線搬遷。」
「那麼一期2014年年初動工，就行了。二期繼續生產。」
「而二期生產線更多，也是為了保生產，保就業……以及考慮到你們為了解決小鴨歷史債務問題，出資很多，開發一期又投資很多，資金周轉有壓力，二期可以等到一期建成後，2017年年底之前，再進行開發。」
「到時候你們的新產業園已經完全建好，工廠全部搬過去就是，不影響生產。」
「二期閒置的這些年，因為保生產，保就業，解決債務，資產重組等原因，也就不算閒置土地，也就不會被收回。」
「這些都可以寫入合同，經過政府批准，都不算違法。」
王君山笑了！
通了！
這樣就全通了！
未來科技自己閒置土地，拖到2014年、2017年才開發，肯定玩完，地方都會無償收回。
但為了穩定過度，保生產保就業，經過批准，拖到2014、2017年分兩期動工，那就穩了。
2014年年初，一期100畝開工建設，工期三年，前面只開發20畝，其他80畝繼續生產。
2016年加快一期開發，同時投建新的產業園。
2017年一期建成，房價已經很高了，慢慢賣。
新產業園也全部建成。
二期200畝工廠搬遷到新產業園，開建二期住宅，2018年最高價，全部賣出去。
這樣就完美了。
三百畝工廠的產能能最大化利用，房子也拖到2017下半年-2018年房價最高峰，地產紅利吃干抹淨。
只能說，全看運作。
「當然，一年後才法拍，對你們而言，風險很大，需要你們提前墊付6億。」
趙市長再度開口：「作為保障，這6億算是你們借給濟州國資委的，作為補償，我們會在兩年內進行法拍，法拍資金優先用於償還你們的借款。多餘的資金，作為「投資獎勵」或「產業扶持資金」，給你們！這些都寫入合同！」
今年小鴨商住用地200萬一畝。
等到後年年初再拍，就是250萬一畝，就是7.5億了！
多出的這1.5億，部分是借款利息，部分是「投資獎勵」或「產業扶持資金」！
說白了，王君山出多少拍下三百畝地，轉一圈後都會回來的。
經過詳細溝通，最終雙方達成共識：
未來科技拆借六億資金給濟州國資委，用於小鴨電器債務重組，解決小鴨電器的負債，贖回小鴨電器的相關核心資產，償還職工債權。
濟州國資委兩年內通過土地性質轉變，出讓300畝商住用地，用於優先償還未來科技的本息借款，並給與一定的產業扶持資金！
未來科技零成本零資產收購小鴨電器，包括300畝總廠，小鴨品牌，設備，生產線等等，但不承擔任何債務，由國資委和小鴨集團清償。
未來科技要儘快復工復產，通過唯品會等資源，全面盤活小鴨電器。
保證連續七年生產，年產洗衣機五十萬台以上！
……
「王董大體方向就是這樣。至於債務重組的細節，我們聯繫銀行，其他債權人，詳細溝通，談判，商量一個完美的方案。」
趙市長心情大好，王君山願意接手，投入6億，就盤活了整個小鴨電器。
到時候，變成商住用地，法拍走流程，再被王君山拍走，錢再還給王君山就是了。
完美解決！
而有了未來科技，有了唯品會，小鴨洗衣機真有希望崛起，甚至重回巔峰。
濟州也算是解決了一個老大難！
其中最核心的，就是債務重組和資產贖回。
包括抵押給工行的三百畝工業用地。
抵押給農行的12萬平廠房。
抵押給建行的設備。
欠員工的1.8億債權安置。
前幾項都可以折扣處理。
比如欠工商銀行的2.8億本金，1.9億利息+逾期罰息，通過地方運作，工行運作，或許利息和罰息能免掉就成，4.7億的本息，3億就能償清。
但欠員工的1.8億債權安置，必須100%賠付。
這是解決一切的基礎。
王君山想的清楚，不解決好債務重組，他不入局。
等到各方談出一個妥善結果，王君山拆借6億給國資委，償清債務。
到時候，王君山零元收購一個乾乾淨淨，無負債的小鴨電器，帶著小鴨浴火重生，再創輝煌。
而支出的6億，後續通過土地運作，變成了300畝商業用地。
「沒問題，不過還有一個重要的問題！」王君山話鋒一轉：
「斯威特的問題！」
「小鴨電器和斯威特的關係，必須處理清楚，完全終止之前的重組合作。還有品牌，全面收回！」
「這是合作的前提！」
這番話，王君山說的不容置疑。
這一點解決不了，一切都是扯淡。
「放心，這些濟州已經在行動了，法院傳票。對方已經收到了。兩日後，就開庭！」
王君山滿是意外：「這麼快？」
「當然，斯威特這個資本流氓不解決，一切都是免談。在準備引入你們投資之前，我們就開始了一系列的準備！」
「那我可期待了。」王君山鬆了口氣。
趙市長雷厲風行，的確是幹大事的人！
第二天，很多媒體便開始集中報導了新聞：
【斯威特零本零資產收購小鴨電器，沒有兌現任何承諾，沒有投資，沒有承接負債，反而掏空了小鴨眾多優質資產。】
【引入斯威特重組，小鴨洗衣機銷量暴跌，新增5億多新負債。】
【斯威特資本流氓，坑慘了小鴨，拒不履行承諾，將小鴨帶入絕境！】
【斯威特瀕臨破產，無力履行重組協議，濟州國資委宣布全面停止重組，並起訴斯威特非法挪走三億資金，新增五億負債！】
(本章完)