第642章 地產投資
第642章 地產投資
「————我對瀚資本的未來，有非常強烈的信心。」
視線回到2017年1月3日的斯特拉黛拉路864號，與喬納森—布萊克一樣，在韓易的介紹之後，克里斯蒂安—達爾班也站起身來，主動進行了一番演說。
但跟布萊克的言簡意賅不同，達爾班的講話，要冗長得多。
作為技術性的首席投資官，克里斯蒂安—達爾班對待工作的態度極為認真。雖然韓易之前就已經給每個人都講過，今晚的活動，更像是一場輕鬆愜意的雞尾酒派對，而不是嚴肅緊張的商業會議，但達爾班還是就2017年的工作計劃，講了很多很多。
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「所以，請允許我引用我非常欣賞的一位投資人，班傑明—格雷厄姆的一段話，來作為結尾。」
「短期來看，市場是一台投票機。但長期來看，市場是一台稱重機。」
「我們不是在追逐選票，我們是在創造重量。真正的重量，那種能夠經得起時間稱重的重量。」
班傑明—格雷厄姆，被譽為價值投資的鼻祖，也是沃倫—巴菲特的導師，一個在大蕭條的廢墟里，親手建立起現代投資哲學基石的人。
達爾班選擇引用他的話，並不令人意外。這就是克里斯蒂安—達爾班，一個相信數字的人，一個相信時間會證明一切的人。
一個寧願用二十年去驗證一個判斷，也不願意用二十天去追逐一個風口的人。
「謝謝大家，我已經迫不及待想要跟大家一起共事了。」
話音落下，掌聲雷動。
包括喬納森—布萊克在內，房間裡的所有人，望向克里斯蒂安—達爾班的眼神里，都是毫無保留的欣賞，與含蓄中或多或少帶著欣悅的笑意。
畢竟，坐在這裡的每一個人，都是在某個細分領域做到行業塔尖的中流砥柱。
對於他們來說，最擔心的事情，就是進入一個充斥著平庸之輩的平庸組織。
最大的喜悅，莫過於接受一份新工作之後，發現即將效力的東家，是大師滿堂的精英俱樂部。
前有布萊克，後有達爾班。
接連被韓易甩出的重量級頭銜，以及頭銜背後真人的行為舉止，讓剩下的人信心倍增。
特別是那些將要直接向達爾班匯報的人。
接下來的半個小時裡，韓易依次介紹了瀚資本第一期高管團隊的其他成員。
「約翰—帕塔爾，房地產投資主管。」
「約翰將負責瀚資本在全球範圍內的金融地產投資。寫字樓、酒店集團、物流園區的收購與資本化。」
約翰—帕塔爾站起身來，微微頷首。
他髮絲間的灰白已經壓過了烏黑，但身板依然挺拔，笑容可掏，神情溫和。
倫敦大學國王學院法學學士，英國皇家特許測量師學會資深會士。
這兩個頭銜，是他職業生涯的起點。
但真正讓他聲名鵲起的，是過去二十五年在亞洲房地產市場上的縱橫捭闔。
1992年，約翰—帕塔爾離開倫敦，只身前往東南亞。那時候的亞洲，特別是東南亞，對於第一世界國家的金融業來說還是一片蠻荒之地，沒有幾個西方投資人願意踏足。但身為印度裔的他看到了機會，五年後，亞洲金融風暴席捲而來，無數人折戟沉沙，而他卻在廢墟中逆勢抄底，完成了職業生涯的第一次蛻變。
1998年，他轉戰香港，開始覆蓋整個北亞市場。
2004年，他加入里昂證券資本合伙人公司，一手打造了FudoCapital，一個專注於亞太地區的房地產直投基金。在他的領導下，這隻基金募集了超過二十二億美元的股權資本，在日本、中國、韓國、新加坡、澳大利亞完成了總價值近五十億美元的交易。
若是按照原時空既定歷史的發展脈絡，幾個月後，KKR的亞太區負責人裴容宰就將和全球房地產主管拉爾夫—羅森伯格一起飛到香港，試圖說服帕塔爾加盟。
他們會開出豐厚的條件合伙人級別的職位，亞太區房地產業務的全權領導權，以及一份足以讓任何人心動的薪酬方案。
但瀚資本搶先了一步，大名鼎鼎的克里斯蒂安—達爾班，作為首席投資官，在聖誕節之後，新年之前，撥通了約翰—帕塔爾的電話。
達爾班，是帕塔爾認識了十五年的老朋友。
2002年，蘇黎世。
那一年，克里斯蒂安—達爾班還在摩根大通任職，約翰—帕塔爾彼時則是聯實集團亞洲房地產投資部的首席投資官，正在為一隻泛亞洲的地產基金進行路演。
兩個人在蘇黎世湖畔的一家餐廳里第一次見面。
那頓飯吃了三個小時。
從亞洲金融危機後的復甦機遇，聊到日本泡沫經濟破滅後的不良資產處置，從香港寫字樓市場的周期性波動，聊到大陸城市化進程中蘊藏的驚人潛力。
兩個人都不是喜歡說漂亮話的人。
一個是相信數字的法國銀行家，一個是在亞洲叢林裡摸爬滾打了十年的英國測量師。
他們用數據說話，用案例佐證，用邏輯推演，把對方的每一個觀點都拆開來審視，然後再拼回去。
那頓飯結束的時候，達爾班沒有給帕塔爾的基金投一分錢。
但他記住了這個人。
此後的十五年裡，他們偶爾會在行業會議上碰面，偶爾會交換一些對市場的看法，偶爾會在某個跨境交易中發現對方的名字出現在交易對手的名單里。
不算深交，但彼此尊重。
是那種金融圈裡最稀缺的關係，沒有利益糾葛，沒有虛與委蛇，只有對專業能力的認可，和對職業操守的信任。
所以，當達爾班的電話打過來時，正在考慮離開里昂證券資本合伙人公司，在世界舞台上尋求全新挑戰的帕塔爾幾乎沒有猶豫。
他相信，既然克里斯蒂安—達爾班願意為這個平台背書，那它就一定是值得信賴的。
並且，它能提供帕塔爾職業生涯所見過的，最高的底薪，最靈活的決策機制，以及最大的自主權。
他將不光能夠在亞洲房地產市場上運作，還能在歐洲與北美，這兩個他垂涎已久的市場上一顯身手。
韓易通過達爾班，給他畫的那張地圖，實在太誘人了。
EtelI的中央公園塔項目。
曼哈頓天際線上即將崛起的最高住宅樓。
韓易已經通過這個項目，在全球頂級地產圈裡打下了第一根樁。
而約翰—帕塔爾的任務，就是以這根樁為原點，向外延伸出一整片帝國。
還有什麼，比一張白紙，和無數支色彩斑斕的畫筆，更吸引一位地產交易藝術家的呢？
於是，一份75萬美元底薪，50萬美金簽約獎金，基於團隊和個人業績，最高能達到120萬美金的年度績效獎金，並且允許以優惠條件跟投項目的僱傭合同被敲定了下來，整體的薪資待遇，大概比KKR能給出的最佳報價還高10—15%。
約翰—帕塔爾對這份新工作很滿意。
不僅僅是因為錢，更因為這個平台無與倫比的自由度。
首先，瀚資本是永續資本，這是私募股權行業里最稀缺的東西，也是約翰—帕塔爾這樣的房地產投資人夢寐以求的東西。
傳統的PE基金有生命周期。七年，十年，最多十二年。在這個周期里，你必須完成募資、投資、管理、退出的全部流程。每一個環節都有時間壓力，每一個決策都被那個倒計時的鐘表追著跑。
這意味著，即使你買到了一座完美的寫字樓，即使它的租金每年都在增長，即使它的價值每年都在攀升，到了第七年，你也必須把它賣掉。
因為基金要清算了，LP們要拿回他們的錢了。
因為房地產投資主管的KPI是IRR，而IRR是一個時間敏感的指標，持有時間越長，IRR
就越低，即使你最終賺到的絕對收益更多。
所以，你被迫在錯誤的時間點賣出。
所以，你被迫把那些本可以持有二十年三十年的優質資產，拱手讓給別人。
所以，你永遠在追逐下一個交易，而不是守護你已經擁有的東西。
「韓先生的家族不需要這些。」
在跟達爾班通話的時候，對方的這一段話最打動帕特爾。
「如果你買到一座好樓，你可以持有它十年、二十年、五十年。你可以看著它的租金翻倍，看著它的價值翻三倍、五倍、十倍，就像韓先生的家族傳承他們的財富一樣。」
「這才是真正的房地產投資，約翰。」
帕特爾沒有回應，而是沉默不語地望著窗外的維多利亞港，萬家燈火在夜色中閃爍，像是一片倒映在海面上的星河。
他想起了1992年的自己。
那一年，他二十六歲，剛剛拿到皇家特許測量師的執照，躊躇滿志地登上了飛往曼谷的航班。
那時候的他，滿腦子都是宏大的願景：在亞洲這片新興的土地上，建立一個跨越國境的房地產帝國。不是那種買進賣出、快進快出的投機遊戲，而是真正的帝國。那種可以屹立百年、傳承數代的帝國。
二十五年過去了。
他做了很多交易，賺了很多錢，在行業里建立了響噹噹的名聲。
但那個帝國，卻從未真正存在過。
因為他服務的每一個平台，都有自己的時鐘。那個時鐘滴答滴答地響著，催促他買進，催促他賣出，催促他在每一個七年周期結束的時候清空一切，然後從頭再來。
周而復始。
永無止境。
「另外，包括韓先生本人在內，瀚資本的投資委員會，只有五個人。從立項到拍板，最快可以在一周內完成。」
又是兩個令他心動的數字。
在里昂證券，投資委員會由九人組成，分布在香港、倫敦和紐約三個時區。每個月開兩次會，每次會議的議程上堆著十幾個待審項目。每個項目有十五分鐘的陳述時間，然後是提問環節，然後是投票。
換句話說，帕特爾需要用十五分鐘，去解釋一個他花了三個月研究的交易。用十五分鐘，去說服九個坐在地球另一端的人，讓他們相信一座他們從未親眼見過的建築，值得投入五千萬美元，甚至更多。
有的時候，這套體系還勉強能夠運轉，而有的時候，卻讓他感覺有些舉步維艱。
隨便舉個例子—去年有一個首爾江南區的甲級寫字樓，位置絕佳，租戶結構優良，賣家因為流動性問題急於出手，報價比市場估值低了百分之十五。帕塔爾第一時間飛過去看了現場，第一時間拿到了獨家談判權，第一時間把投資備忘錄遞交給了投資委員會。
然後，他等了整整六周。
因為投委會的下一次會議要等兩周，會上還有其他優先級更高的項目要討論，他的項目被推到了再下一次會議。再下一次會議上，有兩個委員對估值模型提出了質疑，要求補充材料。補充材料又花了一周。然後是聖誕假期，又是一周。
等到他終於拿到批准的時候，賣家已經把樓賣給了另一個買家。
一個韓國本地的家族基金。
那個基金的決策者只有一個人，家族的第二代掌門人。他飛到首爾，看了樓，吃了頓飯，第二天就簽了意向書。
從看樓到簽約，四十八小時。
「這種四十八小時做出決定的奢侈。」達爾班在電話那頭的聲音，在帕特爾聽來有點像海妖的低語，甚至還更有誘惑力一些，「這就是我們能給你的東西，約翰。」
「我，布萊克，韓先生，還有投資部門的另外兩位代表，其中一個還是你自己————我們不需要等月度會議，不需要跨時區協調，不需要給任何外部投資者寫報告。」
「如果你看上一個項目，你可以直接打電話給我。如果我覺得靠譜，我們當天就可以開會討論。如果討論通過，第二天就可以簽意向書。」
「四十八小時，約翰。」
「甚至更短。」
談話到這裡，其實約翰—帕特爾早就上船了。
但達爾班還是按照自己的既定節奏，講出了那句讓他恨不得找一條鎖鏈，把自己鎖在桅杆上，跟這條船共存亡的話。